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日本財託

魅力を掘り起こし、
新しい入居者と
物件をつなぐ

いくら立派な不動産を購入したとしても、それだけでは収入を生むことはありません。入居者がいて、はじめて家賃収入が生まれるのです。空室期間が長ければ、どれだけ立派な物件でも一気に不良債権となってしまいます。オーナー様は空室が発生するたびに不安にさいなまれています。そんな状況を何とかしたい。日本財託は画期的なアイデアで投資家の不安解消に乗り出しました。

日本財託が向き合っている課題とは?

空室を早期に解消できないと賃貸経営は窮地に

不動産投資は、毎月の家賃を支払ってくれる入居者がいるからこそ、経営が成り立ちます。家賃収入の中からローンの返済金やエアコンなど設備の修繕費が賄われ、残った金額が利益になります。空室であれば、お金は出ていくだけです。つまり、オーナー様にとって何よりも避けたいのが空室の長期化。もしもオーナー様が長期の空室で悩んでいたら…。新たに管理を引き継ぐ日本財託が提供できるのは、空室を早期に解消する仕組みの「ホームステージング」です。

私たちの宣言
すべての空室を1日でも早く解消します。

新たな空室解消法を模索

日本財託は、投資用マンションを購入するお客様に、物件を厳選して紹介し、年間平均入居率は98%以上を獲得しています。それでも、入居希望者が減少する閑散期の空室期間の短縮は簡単ではありません。また、他社から物件を購入されたオーナー様の管理物件では入居者が決まりにくいケースもありました。築年数が経過している物件で、現在の家賃と相場家賃に差がある場合、相場水準まで家賃を下げて入居申し込みを獲得することが多かったのですが、この方法では投資効率の悪化を招きます。長期にわたって安定して家賃収入を得られる不動産投資を提案し、未来の社会をもっと明るくしたいと願う私たちにとって、家賃の引き下げに代わる、有効な空室解消策の検討はずっと課題だったのです。2019年の春、閑散期を前に、賃料引き下げの前に着手すべき手段が必ずあるはずだと、頭を悩ませていました。そんな時に思いついたのが、室内に家具や小物をセットしてモデルルームのように演出することで、入居後の生活シーンを想起させる“ホームステージング”でした。「過去にレンタル会社の家具を使って試したところ、すぐに入居者が決まったことを思い出しました。でも、外部業者に委託する場合は期間が長引けばレンタルコストが積み重なり、家賃の引き下げ以上の収益悪化を招きかねません。だったら、自社で家具を購入して自分たちで搬入出を行い、複数の物件で使い回せれば費用を安価に抑えられるのでは?というアイデアが浮かびました。販売用の不動産でホームステージングを行うことは一般的でしたが、賃貸の管理産管理会社が入居促進策のために、外部の会社を入れずに自前でホームステージングを行う例はあまり聞いたことがありません。オーナー様の投資の成功を真剣に想うからこそ出てきた発想だったと思います。

長期空室物件を家具で引き立てる

さっそく、自社でホームステージング機能を持つことを重吉社長にプレゼンテーションしました。重吉は「OK、任せるよ」と即決。GOサインが出たのです。家具の選定や設置を任されたのは、通常は募集図面の作成など、事務作業を担当している女性社員でした。期待されたのは、女性ならではの目線とセンスで、予算内の家具やインテリア雑貨で、部屋を魅力的に見せるコーディネートです。すぐに最初の物件を決定。長く入居者が決まらずオーナー様を悩ませていた横浜市の某ワンルームです。「最寄り駅から5分ですが、日当たりは十分ではなく、16㎡とワンルームとしても狭い、築年数は20年以上。これでは入居者確保に苦労するはずです。でも、むしろこの部屋の魅力を自分たちで引き出したいと意欲が湧いてきました」。それから家具量販店や雑貨店に足を運び、ローテーブルやソファをはじめ、ラグ、TVボード、インテリア雑貨やキッチン雑貨に至るまで一通りのアイテムを購入。家具を配置してみると、却って部屋が広く見えたと言います。「この仕事を担当すると聞いた時、トライする価値は大きいと感じました。そして実際に家具や生活雑貨を配置してみると、成功への期待は確信に変わりました」。何ヶ月も入居者が決まらなかったこの物件に、ホームステージング開始からわずか10日間で申し込みが入ったのです。

空室期間を平均で1/3に短縮

ホームステージング2件目も、厳しい条件であるにもかかわらず、設置から入居の申し込みまで18日しかかかりませんでした。3件目に至ってはわずか1週間で申し込みが入り、3ヶ月の長期空室期間に悩んでいたオーナー様を驚かせることになりました。この物件はオーナー様が独自にリフォームを入れたことで生活動線が損なわれていたこともあり、一部を撤去し、また家具も2セット目を購入して配置することで魅力を引き出しました。中には12㎡と狭小で日当たりも良くないという部屋を何とかしてほしいという、難易度の高い依頼を受けたケースもあります。それでも、9日間で入居者が決まりました。2019年4月からスタートしたホームステージングは、保有する家具も7セットにまで拡大し、すでに30件を超える実績を積み重ねてきました(2020年1月現在)。そして、そのすべてが入居申し込みの獲得に結びついています。ホームステージング開始前の空室期間と開始後に入居が決まるまでの期間を比較すると、約1/3に短縮できたというデータも出ています。このサービスで、空室期間を確実に短くできることが判明したのです。

エピローグ

現在はオーナー様サポートの切り札として、多くのオーナー様にご利用いただき、一部は収益化しているホームステージングですが、2件目の物件で成功を収めた頃から、日本財託のサービスとして商品化が可能なのではないかと考えはじめたそうです。そして将来的には自社の管理物件以外にも目を向け、空室に悩む多くのオーナー様にホームステージングのサービスを紹介する仕組みを立ち上げることまで構想していると語ってくれました。それによる事業化にも期待は膨らみますが、「成功する投資家を一人でも多くつくるのが日本財託の本業であり、ホームステージングはあくまでもオーナーサポートの一環」だと言い切ります。一方、家具の調達や設置を担った社員は日々の仕事に対するマインドが意欲的に変わったと口を揃えます。ホームステージングを行った物件は当然ながら、ほかの物件の契約決定も、いっそう気にかけるようになったそうです。また、日本ホームステージング協会が認定するホームステージャーの資格を取得。思いがけず未来のキャリアが開けたと語ります。目の前の空室を何とかしようという発想が起点になり、日本財託は不動産投資の未来につながる有効なサービスと、社員の活躍する様々な場面を手にしたと言えるのではないでしょうか。

PROFILE

T.H

2012年入社
賃貸営業部
主任

ホームステージングの実務を担当。今後は事業の拡大とともに家具のバリエーションを増やし、さらに設置家具を入居者が購入するサービスにまで拡大することを構想している。

T.T

2009年入社
賃貸営業部
部長代理

ホームステージングプロジェクトの発案者。内装・搬入・撤去の予定日などの管理を担うほか、家具類の搬入出を自らが行うことも少なくない。ゆくゆくは専門の部署を立ち上げ、オーナー様の満足度向上と会社の利益向上の両立を図れるサービスにしていくことが目標。

K.I

2012年入社
賃貸営業部
主任

物件の採寸から家具の選定と購入、実際の設置を担当。限られた予算の中で最大のパフォーマンスを引き出すために、家具の専門業者のみならず、大手量販店や100円均一店もチェックする。

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